Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere, kiradaki artış bedeli bir önceki yılın ÜFE – TÜFE oranından fazla olamaz. Hayat pahalılığı ve enflasyon gibi etkenlere bakıldığında ise yapılan bu zam kira bedellerinin olması gerekenden daha az olmasına sebep olmaktadır. Bu durum da ev sahipleri ve kiracıların anlaşmazlık yaşamasına neden olmaktadır.

Kiralayan Kiracıyı Hangi Hallerde Çıkarabilir?

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Borçlar Kanunu Madde 350’de belirtildiği üzere, ev sahibinin kendisi veya kanunen bakmaya yükümlü olduğu diğer kişilerin mevcut taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıyı tahliye etmesine denir. Aynı şekilde, taşınmazın yeni maliki de Borçlar Kanunu 351. Maddede belirtildiği üzere aynı sebeplerle kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkına sahiptir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının mahkeme nezdinde kabul edilebilmesi için belirli şartlar aranmaktadır. Bu şartlara şunlar örnek verilebilir:

  • Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde böyle bir hakları bulunmaktadır. Taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılmasının ihtiyaçtan olduğu kanıtlandığı takdirde bir önemi yoktur. Konut olarak kiralanmış olan taşınmaz işyeri olarak kullanılabilir veya işyeri olan taşınmaz konut olarak kullanılabilir.
  • İhtiyacın sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Aksi durum davanın reddine sebep olabilmektedir. İhtiyaç somut olaylar ve deliller eşliğinde hakim tarafından değerlendirilip karar verilecektir.
  • Davanın sürelere uygun olarak açılmış olması gerekmektedir.

Kira Borcunu Ödememe Nedeniyle Tahliye Davası

Borçlar Kanunu 13. Maddede belirtildiği üzere, kiracı kira bedelini sözleşmede geçen tarihte ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesine ilişkin yasal hakları oluşur.

Kira bedelini ödemeyen kiracı üç farklı şekilde tahliye edilebilir.

  • İki Haklı İhtar Çekilmesi Suretiyle Tahliye Davası

Bu durumda, ev sahibinin kira bedelinin ödenmediğine dair kiracıya yazılı olarak bir yıl içerisinde iki haklı ihtar göndermiş olması gerekir. Bu şart sağlandığı takdirde dava açılması halinde kira sözleşmesi sona erecektir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için kiracıya gönderilen ihtarın ilgili kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması, kiracının ihtara sebebiyet vermesi ve ödenmesi gereken miktarın aynı kira yılına ilişkin olması gerekmektedir.

Dava, ihtarların çekildiği kira döneminin bitmesinden itibaren bir ay içerisinde mutlaka açılmalıdır. Eğer bu süre içerisinde tahliye davası açılmazsa yeni kira döneminin bitmesinin beklenmesi zorunlu olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. İhtarnamenin noter aracılığıyla yapılması her ne kadar zorunlu olmasa da ispat külfeti açısından daha sağlıklıdır.

  • Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemezse ev sahibi, kiracıya 30 gün süre verir ve bu süre içerisinde de borç ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Ev sahipleri ödenmeyen kiranın ödenmesi için başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunarak takip başlatılmalıdır. Bu kapsamda borçluya bir ödeme emri çıkarılır ve kiracıya tebliğ edilir. Tebliğ edilen emir borçluya ulaştıktan sonraki 7 gün içinde borçlu kiracı borca itiraz edebilir, itiraz edilmese dahi 30 gün içerisinde kira bedelini ödemek zorundadır aksi halde kiracı taşınmazdan tahliye edilir. Eğer borçlu 7 gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur buna mukabil 30 gün içerisinde tüm masraflar dahil olmak üzere kira bedelini öderse tahliye edilemez. 30 günlük süre sonunda dahi tüm borcu ödemediği takdirde tahliye işlemleri için İcra Mahkemesinde dava açılması gerekmektedir.

  • Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası

Hukuk sistemimiz eşitlik prensibi üzerine kurulmuştur. Bunun istisnası ise hakkaniyettir. Mevzuatımız genel manada güçlü konumda olanı güçsüzle eşdeğer tutsa da bazı istisnai durumlarda güçsüze güçlü karşısında pozitif ayrımcılık yapar. İşte bu pozitif ayrımcılığın Türk hukukundaki en belirgin örneği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmeleri bölümünde yer alan kiralayanın kiraya veren karşısındaki konumudur. Yukarıda detaylı bir şekilde açıkladığımız üzere belli istisna durumlar hariç kiraya veren yani ev sahibi kiracıyı kira sözleşmesi bitse dahi kiralanan taşınmaz maldan çıkaramayacaktır. Bu genel prensibin son istisnası ise tahliye taahhüdüne dayanan tahliyelerdir. Buna göre kanunumuzda belirtilen şartlara haiz olmak üzere kiracıyla ev sahibi arasında düzenlenen geçerli tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiralayan dava yoluyla kiracıyı mülkünden tahliye edebilmektedir. Bunun için tahliye taahhüdünün dayanak olduğu kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi tahliye tarihini ve tahliye edilecek adresi içermesi ve de son olarak yazılı olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdüne dayanan tahliye davası taahhüt edilen tahliye tarihini takip eden 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır. Kiracı davayla karşılaştığında tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün yapıldığı, tahliye sözleşmesinin anlaşmaya aykırı doldurulduğu ve somut durumun gerektirdiği başkaca hukuka uygun savunmaları yapabilir.